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Viagers

Viagers

Les différents types de viagers 

La vente en Viager Occupé est la plus courante. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en l'occupant sa vie durant en raison du droit d’usage et d’habitation et à un acquéreur de profiter de l’abattement correspondant à la valeur de ce droit d’usage et d’habitation.

Pour déterminer le prix de vente, il faut au préalable calculer la valeur occupée du bien, c'est-à-dire la différence entre la valeur libre du bien (valeur en pleine propriété) et la valeur du droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des vendeurs lorsqu'il s'agit d’un couple.

Les modalités de paiement dudit prix de vente varieront en fonction des desiderata des parties :

-          en totalité le jour de la signature de l’acte authentique,

-          soit une partie comptant versée le jour de la signature dudit acte (appelée « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère,

-          soit encore une somme convertie intégralement en rente viagère.

Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables de mortalité (DAUBRY, I.N.S.E.E., ASSUREURS) et sur un taux d’intérêt déterminé. Ladite rente s’éteint au jour du décès du Vendeur. Il est à préciser que la rente viagère créée au départ dans le but de subvenir aux besoins du vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps. Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E. La rente viagère est majorée lors de la libération des lieux par anticipation selon un taux à convenir dans l’acte de vente. Elle est généralement comprise entre 25% et 30%.

Un viager peut être revendu : toutes les conditions de l’acte initial doivent être respectées et notamment le montant exact de la rente due ; c'est alors le premier débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée. Ce dernier reste néanmoins responsable vis-à-vis du crédirentier d’origine du paiement de la rente par le second débirentier.

En général, le vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes ainsi que celles au sens de l’article 605 (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…) et l’acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la Taxe Foncière (hors TOM à la charge de l’occupant) sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble. 

Depuis quelques années, afin de faciliter la gestion des viagers occupés, la clause de répartition des charges et travaux de copropriété entre vendeurs et acquéreurs prévoit dans la plupart des actes notariés, une ventilation telle que prévue par la loi entre un propriétaire et un locataire (Décret 87-712 du 26 août 1987, puis en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

La vente en viager libre est moins courante que la vente en viager occupé. Le vendeur ne conserve pas le droit d’usage et d’habitation et l’acquéreur a la jouissance du bien immédiate, soit en l’occupant, soit en en percevant les loyers. La rente viagère et le "bouquet" sont beaucoup plus importants dans cette configuration de vente que pour un viager occupé. La plupart du temps, il s'agit de biens immobiliers ayant servi de résidence secondaire, comme des appartements ou studios. Lorsqu’un propriétaire dispose d’un bien, autre que sa résidence principale, ou qu’il doit quitter sa résidence principale, le viager libre est une solution qui lui permet de s’assurer un revenu fixe et régulier avec une fiscalité attractive et sans les inconvénients liés à la location.

La fiscalité des viagers

Exonération d’impôt sur les plus-values si la vente en viager porte sur la résidence principale du ou des vendeurs. Le bien cessera d’être considéré comme la résidence principale du ou des vendeurs dès lors qu’il sera mis en location ou occupé à titre gratuit par un tiers, et ce même pour une courte durée.

Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal intéressant pour le vendeur :
 - 30% avant 50 ans
 - 50% entre 50 et 59 ans
 - 60% entre 60 et 69 ans
 - 70% à partir de 70 ans

La rente réversible est exonérée de droits de succession, au décès du 1er conjoint (art. 793-1-5 du C.G.I.). L’administration fiscale retient, pour l’application de ce barème, l’âge du vendeur le plus âgé dans le cadre d’une cession par un couple. Cet âge est calculé au jour de la signature de l’acte authentique et l’abattement est le même à vie (ex.: Si un vendeur a 69 ans le jour de la signature, il aura un abattement de 60% à vie).

La rente viagère est comprise dans l’assiette de l’ISF du vendeur pour sa valeur en capital alors que la rente est considérée comme un revenu pour l’impôt sur le revenu. La valeur de capitalisation doit être déclarée en fonction du produit de la rente annuelle et du taux multiplicateur connu selon l’âge du vendeur l’année de la déclaration et du caractère réversible ou non de la rente.

La vente à terme est une sorte de « crédit vendeur » utilisé par des vendeurs jeunes. De la même manière que dans le viager, le vendeur peut occuper le bien à vie, pendant une durée déterminée à l’avance ou le libérer au jour de la signature de l’acte de vente. L’abattement d’occupation dépend de la durée choisie au départ ou de l’espérance de vie du ou des vendeurs si l’occupation est à vie. Le « prix occupé » est alors ventilé en un apport initial payable au jour de la signature de l’acte authentique et le paiement de mensualités limité dans le temps.

Différences avec le viager classique :

  • Les mensualités jusqu’à l’échéance prévue même en cas de décès du vendeur (au profit de ses héritiers), et sont indexées, en général, sur l’indice des loyers (IRL).
  • Elles continuent jusqu’à l’échéance prévue même en cas de décès du vendeur (au profit de ses héritiers), et sont indexées, en général, sur le coût de la construction.

Comme dans le viager, si le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation, il convient de prévoir dans l’acte authentique, une ventilation précise des charges et travaux et une possibilité pour le vendeur d’abandonner ce droit d’usage et d’habitation au profit de l’acquéreur contre une compensation financière.

La vente en nue-propriété ou démembrement

Du point de vue du vendeur, ce dernier perçoit le montant de la transaction tout en continuant à jouir de son bien. Il devient usufruitier et bénéficie d’effet de levier en percevant la totalité des revenus générés par le bien tandis qu’il a minimisé son investissement initial. La durée de l'usufruit peut être soit illimitée jusqu'à la mort du vendeur, soit limitée dans le temps (démembrement temporaire). La valeur de la nue-propriété dépendra de la formule choisie. Dans le cas d'une nue-propriété en viager, la valeur de la nue-propriété varie de 10% pour un usufruitier de moins de 21 ans à 90% pour un usufruitier de plus de 90 ans. Dans le cas d'une nue-propriété temporaire, la valeur de la nue-propriété varie de 77% pour un usufruit de 0 à 10 ans à 31% pour un usufruit de 21 à 30 ans.

Fiscalement, l'usufruitier est responsable de l'imposition des revenus locatifs, il est soumis aux charges habituelles de renouvellement des locaux et d’entretiens (articles 605 et 606 du Code Civil) et des impôts locaux. Par ailleurs, la valeur du bien immobilier entrera dans son patrimoine.

Du point de vue de l’acheteur, l'achat en nue-propriété permet à l'acheteur de bénéficier d'un prix attractif, d'une absence de charges courantes et de la pleine propriété sans frais au moment de la sortie. Pendant toute la période de démembrement du bien, l'acheteur peut défiscaliser ses revenus fonciers et réduire sa base ISF. La nue-propriété donne la pleine propriété à l’investisseur, elle permettra à l’investisseur de jouir du bien une fois la période de l’usufruit terminée. Toutefois, le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de l’impact fiscal de son investissement car les intérêts qu’il contracte sont déductibles de ses autres revenus fonciers…son unique obligation est constituée des honoraires du syndicat de copropriété. Enfin, le bien immobilier ne rentre pas en compte dans le patrimoine du nu-propriétaire.

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